Аварийное жилье: как собственникам попасть в программу переселения

В России правовое понятие ветхого и аварийного жилья имеет свои определения и юридические последствия. Понимание к какой категории относится жилье, важно при проведении технической экспертизы, определении степени износа и безопасности жилых помещений, а также при принятии решений о реконструкции или сносе зданий.

Ветхое жилье — это жилое помещение в многоквартирном доме или отдельно стоящем здании, с изношенностью или устаревшими инженерными системами, проживание в котором не отвечает современным нормам безопасности и комфорта. Такое жилье не признается аварийным и может использоваться для проживания после проведения ремонтных работ. Аварийное жилье — это жилое помещение, которое признано непригодным для проживания в связи с опасной степенью порчи или разрушения конструкций, систем коммуникаций, которые могут создавать угрозу жизни и здоровью людей. Все подробности рассмотрим ниже.

Как признать дом аварийным?

Дом могут признать аварийным в случае, если больше половины жилых помещений и основных конструкций представляют опасность для жильцов, например, если в здании поврежден фундамент, пошли глубокими трещинами стены, обваливается штукатурка с потолка или дом дал опасный крен. Проще говоря, если несущие конструкции в результате их естественного износа или в результате какого-либо ЧП, потеряли расчетную прочность.

Собственник или человек, живущий в квартире по договору социального найма, в случае, если они считают свое жилье аварийным, могут обратиться с официальным заявлением в уполномоченный орган. К заявлению необходимо приложить фиксацию недочетов — трещин в стенах или в видимой части фундамента, обвалившихся потолков и вообще всего того, что можно запечатлеть на фотографиях или на видео. Также рекомендуется составить письменное описание состояния жилого помещения или жилого дома с указанием всех очевидных жильцам проблем.

Уполномоченным органом выступает специально сформированная межведомственная комиссия (МВК), которая включает представителей различных органов и служб, ответственных за безопасность и качество жилья — отдела архитектуры, БТИ, МЧС, пожарного надзора и Роспотребнадзора. Можно также обратиться с заявлением Жилинспекцию — через МФЦ или через сайт «Госуслуги». Жилинспекция выдает свое заключение межведомственной комиссии. Комиссия проводит осмотр и оценивает состояние здания, его строительные и технические характеристики, а также возможные риски для жизни и здоровья жильцов.

После проведения осмотра и анализа данных, МВК выносит решение о классификации дома. Если он признан аварийным, межведомственная комиссия направляет решение об этом в Росреестр, чтобы сведения были внесены в ЕГРН. А муниципалитет в этом случае должен принять меры по реконструкции или сносу здания с обязательным отселением жильцов. Есть случаи, когда муниципальные МВК тянут время или же вопреки очевидным дефектам и здравому смыслу, отказываются признать жилой дом аварийным, ведь на его расселение потребуются средства и немалые, а в бюджете муниципалитета их может не быть. В этом случае собственникам или нанимателям жилья есть смысл обратиться в прокуратуру с тем, чтобы прокурор подготовил иск о защите прав жильцов дома и направил его в суд.

Как узнать что дом признан аварийным?

В России ведется федеральный реестр аварийных домов. Когда дом признали аварийным, информация появляется в этом реестре. А сам дом, по идее, должен быть внесен в программу расселения из ветхого и аварийного жилья, принятую в конкретном регионе.

Если дом признан аварийным — каков срок расселения?

На то, чтобы МВК рассмотрела заявление о признании дома аварийным, у нее есть 30 дней. После этого в течение еще 30 дней городские власти издают распоряжение с указанием срока расселения жильцов, если дом идет под снос, или сроков реконструкции, если решено ее проводить. После издания распоряжения в течение 5 дней о нем необходимо сообщить тем людям, которые в этом доме проживают. А вот дальше с точными сроками расселения дома, признанного аварийным, все непросто. Сроки переселения зависят от возможностей региона и от того, какое количество аварийных зданий выявлено в области, крае, республике. Обычно действует принцип даты признания дома аварийным — чем раньше это произошло, тем ближе будет и срок переселения. Однако, иногда при угрозе обрушения зданий, приоритет отдается наиболее опасным домам независимо от даты их признания аварийными. Плановая дата расселения должна быть указана в реестре аварийных домов, а еще ее можно уточнить в администрации муниципалитета. К сожалению, на практике ждать расселения аварийных домов люди могут годами.

Куда переселяют из аварийного жилья?

Если дом внесен в региональную программу переселения, то собственники квартир могут рассчитывать на получение равноценных квартир, которые будут лучше с точки зрения безопасности. Но не с точки зрения бо́льшей площади. Дело в том, что предоставление другого помещения в этом случае никак не связано с улучшением жилищных условий, оно носит исключительно компенсационный характер. Жилью достаточно быть благоустроенным, безопасным, и находиться в пределах того же города или поселка, где располагался аварийный жилой дом. Более того, по согласованию с собственниками компенсационное жилье могут предоставить даже в другом населенном пункте. А вот в «коммуналки» переселять жителей аварийных домов нельзя, так же, как и в дома без базовых удобств, например, без водопровода или канализации. Если дом не внесен в региональную программу переселения, собственники жилья получат только денежную компенсацию, то есть городские власти купят у них аварийное жилье. Предоставлять собственникам квартир в аварийных домах другое жилье в этом случае муниципалитеты не обязаны.

Дом признали аварийным — что делать собственникам?

Описать и зафиксировать все признаки аварийности, которые они наблюдают. Обратиться с заявлением в Жилинспекцию или напрямую в МВК, созданную для рассмотрения вопросов о присвоении статуса ветхого и аварийного жилья. Дополнительно писать в администрацию города письма и жалобы о том, что проживание в конкретном в доме опасно для здоровья и жизни. Это может ускорить процесс включения многоквартирного дома в региональную программу переселения из аварийного жилья. Собственникам, претендующим на получение денежной компенсации, а не нового жилья, необходимо оповестить об этом муниципалитет. Если проживание в доме невозможно, рационально будет арендовать другое жилье с сохранением договора и чеков, подтверждающих расходы на его оплату, эта сумма позже может быть включена в денежную компенсацию собственникам жилья.

Какие документы потребуются?

Для признания дома аварийным потребуется довольно компактный пакет документов: Заявление от собственников или нанимателей жилья. Решение может быть и коллективным, например, от ТСЖ или ЖСК. Выписки из Единого государственного реестра недвижимости на квартиры людей, которые обращаются с заявлением. Заключение экспертной комиссии. Заключение должна выдать независимая проектно-изыскательская компания, состоящая в СРО в области архитектурно-строительного проектирования, которая проведет обследование конструкций дома. Это коммерческие компании, и оплачивать экспертизу по факту всегда приходится жильцам. Альтернативой становится обращение в Жилищную инспекцию, которая выдаст свое экспертное заключение без коммерческой оплаты. В принципе, в межведомственную комиссию можно обратиться и без экспертизы от Жилинспекции или сторонней организации, но наличие такой экспертизы повышает вероятность признания многоквартирного дома аварийным.

Также можно приложить письма и жалобы жильцов на низкое качество жизни в доме. Отправив пакет документов, нужно дождаться заключения МВК, которое она выдаст после обследования дома и анализа собранной информации. Комиссия же направит заключение (если дом признан аварийным) в Росреестр. На этом процесс признания дома аварийным завершен.

Программа переселения из ветхого и аварийного жилья

Сегодня в России действует федеральная программа расселения домов, признанных аварийным до января 2017 года. Осенью 2022 года начала действовать новая программа, в нее вошли многоэтажки, признанные аварийными с января 2017 года до начала 2022 года. Все это — часть национального проекта «Жилье и городская среда». Процесс расселения в России, приходится признать, идет не очень быстро, но идет. Так, только в 2024 году количество граждан, которые должны быть переселены из аварийного жилья, составит 100 000 человек, что следует из паспорта национального проекта. При этом в каждом регионе существует своя региональная программа расселения, со своим конкретным списком домов и ориентировочными сроками переселения.

Как узнать входит ли дом в региональную программу расселения?

Внести дом в региональную программу расселения в 2023 году можно только после того, как собственники жилья обратились с заявлением о признании дома аварийным в МВК. Получив экспертную оценку, комиссия принимает решение о признании или непризнании дома аварийным. В последнем случае он должен быть включен в региональную программу переселения, в каждом регионе есть свой ресурс или раздел сайта, посвященный этой программе, где можно посмотреть информацию о включенных в программу домах. Также информацию об аварийных домах и ходе региональных программ переселения можно увидеть в федеральном реестре аварийных домов.

Делаем выводы

Собственникам и нанимателям жилья в аварийном состоянии рекомендуется обратиться в уполномоченную структуру с официальным заявлением о признании дома аварийным. Чтобы признать дом аварийным, проводится осмотр и оценка его состояния межведомственной комиссией, включающей представителей различных органов и служб. После принятия решения о признании дома аварийным, информация о нем вносится в федеральный реестр аварийных домов, а также в ЕГРН. Муниципалитеты должны принять меры по реконструкции или сносу аварийных домов и обеспечить расселение жильцов в соответствии с указанными в региональной программе переселения сроками. На практике признать дом аварийным иногда бывает очень сложно, так как муниципалитеты сопротивляются этому из-за нехватки средств на расселение. Иногда жильцам приходится обращаться даже в надзорные органы, а именно в прокуратуру.